LDFG2022001

羅府〔2022〕18號

羅定市人民政府關(guān)于印發(fā)《羅定市不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題處理意見（試行）》的通知

　　各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位:

　　《羅定市不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見（試行）》經(jīng)市十七屆人民政府第25次常務(wù)會議討論通過并經(jīng)市委常委會會議審定，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

                                                                                                                                       ...........................................................閱讀原文

《羅定市不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見》政策解讀

　　羅定市自然資源局牽頭起草《羅定市不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見》（以下簡稱《處理意見）），現(xiàn)就相關(guān)內(nèi)容解讀如下：
      一、出臺《處理意見》的背景
     不動產(chǎn)登記制度實施前，土地登記、房屋登記分別由國土資源、房屋主管部門負(fù)責(zé)。由于當(dāng)時部門之間信息未實現(xiàn)有效共享等原因，造成相當(dāng)數(shù)量的歷史房屋登記存在房地產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、合法的土地權(quán)屬來源等情況。如單位房是我市干部職工解決居住問題的主要途徑，在八十、九十年代初，許多單位沒有辦理土地使用證就進行建房，房屋分配并登記到干部職工名下，當(dāng)時沒有處理好土地登記等其他遺留問題。原市房管局在管“三保持”（保持產(chǎn)權(quán)、面積、租金）的房屋和市房管局在管的公產(chǎn)房部分已成為危舊房，市房管局為了排危和配合我市的舊城改造，經(jīng)市政府同意，通過公開招投標(biāo)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)合作將公房拆除后建成商品房，市房管局取得合同約定的面積，余下商品房面積確權(quán)給中標(biāo)開發(fā)企業(yè)并對外銷售，但保持土地權(quán)屬不變，即土地權(quán)屬屬于原市房管局，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)利不一致等歷史遺留問題。這類因原土地、房屋分散登記的弊端帶來的遺留問題，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的深入推進而逐漸顯露，且無法延續(xù)登記，影響了登記業(yè)務(wù)的正常開展，也影響了不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。我市已于2019年2月26日出臺了《關(guān)于羅定市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理意見》（羅府辦【2019】2號），目前《關(guān)于羅定市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理意見》（羅府辦【2019】2號）實施期限已到期，按照市委市政府工作部署，為進一步規(guī)范我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動產(chǎn)登記的遺留問題，市自然資源局負(fù)責(zé)起草該規(guī)范性文件。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》等法律法規(guī)和規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定，尊重歷史，實事求是，堅持解決歷史遺留問題的原則，制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作相關(guān)實施文件。
    

　　二、制定《處理意見》的主要依據(jù)
       1、《中華人民共和國民法典》；

　　2、《不動產(chǎn)登記暫行條例》；

　　3、自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知（自然資發(fā)〔2021〕1號）；

　　4、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工許可證辦理限額的通知；

　　5、羅定市房改房上市實施辦法；

　　6、其它涉及有關(guān)職能部門規(guī)定的法定依據(jù)。

　　三、《處理意見》的實施對象人群：

　　1、經(jīng)合法手續(xù)購買的國有建設(shè)用地，具有縣級以上人民政府的批準(zhǔn)文件或國有建設(shè)用地使用通知書等相關(guān)劃撥用地文件，至今未辦理土地登記的買受人；

　　2、在國有建設(shè)用地上的私人建房，已取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，但一直未辦國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的權(quán)利人；

　　3、原羅定市房地產(chǎn)管理局在管的土地，上蓋的房屋屬私人所有，并取得了房產(chǎn)證，所占用的土地為國有劃撥用地，納入公產(chǎn)地管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)利人主體不一致的實際權(quán)利人；

　　4、合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致的，經(jīng)查驗歷次房產(chǎn)轉(zhuǎn)移已完稅的實際權(quán)利人；

　　5、原羅定市房地產(chǎn)管理局在管的土地，上蓋的房屋屬私人所有，并取得了房產(chǎn)證，所占用的土地為國有劃撥用地，納入公產(chǎn)地管理的實際房屋所有權(quán)利人；

　　6、原市房管局在管“三保持”（保持產(chǎn)權(quán)、面積、租金）的房屋和原市房管局在管的公產(chǎn)房部分已成為危舊房，原市房管局為了排危和配合我市的舊城改造，經(jīng)市政府同意，通過公開招投標(biāo)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)合作將公房拆除后建成商品房，原市房管局取得合同約定的面積，余下商品房面積確權(quán)給中標(biāo)開發(fā)企業(yè)并對外銷售，但保持土地權(quán)屬不變，即土地權(quán)屬屬于市房管局，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)利不一致的權(quán)利人；

　　7、房產(chǎn)證不記載土地情況的房改房的所有權(quán)權(quán)利人；

　　8、關(guān)于購買商品房、集資房等房產(chǎn)，無土地使用證或土地性質(zhì)是劃撥用地的房產(chǎn)實際所有權(quán)人；

　　9、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前已領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用權(quán)證》的不動產(chǎn)，房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)當(dāng)事人；

　　10、已一并領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》（房地產(chǎn)權(quán)證）的自建房，因房屋建基面積超出宗地紅線而不能通過權(quán)籍系統(tǒng)辦理不動產(chǎn)登記的實際權(quán)利人;

　　11、關(guān)于我市已建成無工程竣工驗收的自建自用房屋權(quán)利人；

　　12、拆遷安置用地的使用權(quán)權(quán)利人。

　　四、《處理意見》可能帶來的影響：

　　推動歷史遺留問題登記業(yè)務(wù)的正常開展，維護不動產(chǎn)歷史遺留問題權(quán)利人的合法權(quán)益，為進一步規(guī)范我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動產(chǎn)登記的遺留問題。 

　　五、核心或重要內(nèi)容解讀：

　　本意見共14條。

　　1、第一條：規(guī)定了買受人經(jīng)合法手續(xù)購買的國有建設(shè)用地，至今未辦理土地登記的具體處理情形；

　　2、第二條：規(guī)定了國有建設(shè)用地上的私人建房，已取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，但一直未辦國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的問題的具體處理情形；

　　3、第三條：明確了合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、相繼取得房屋所有權(quán)屬證書但未辦理土地不動產(chǎn)登記的具體處理情形；

　　4、第四條：明確了原羅定市房地產(chǎn)管理局在管的土地，上蓋的房屋屬私人所有，并取得了房產(chǎn)證的具體處理情形；

　　5、第五條：規(guī)定了原羅定市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）與企業(yè)合作開發(fā)的商品房辦理不動產(chǎn)登記的具體處理情形；

　　6、第六條：規(guī)定了房改房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記辦理不動產(chǎn)登記的處理方式；

　　7、第七條：明確了購買商品房、集資房等房產(chǎn)，無土地使用證或土地性質(zhì)是劃撥用地的房產(chǎn)辦理不動產(chǎn)登記的問題；

　　8、第八條：明確了房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的具體處理情形；

　　9、第九條：明確了申請人已一并領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》（房地產(chǎn)權(quán)證）的自建房，因房屋建基面積超出宗地紅線而不能通過權(quán)籍系統(tǒng)辦理不動產(chǎn)登記的問題具體處理情形；

　　10、第十條：明確了我市已建成無工程竣工驗收的自建自用房屋辦理不動產(chǎn)登記的具體處理情形：

　　11、第十一條：明確了拆遷安置用地的辦理不動產(chǎn)登記證的具體處理情形；

　　12、第十二條：明確集體所有土地上開發(fā)的商品房屬于“小產(chǎn)權(quán)房”違法建筑物，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)；

　　13、第十三條：強調(diào)本處理意見文中的“補繳土地出讓金”的計算方式；

　　14、第十四條：規(guī)定本處理意見自發(fā)布之日起施行，有效期三年。